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84農(nóng)業(yè)網(wǎng) 時(shí)間：2018-10-15 作者：佚名 來(lái)源：中國(guó)農(nóng)業(yè)新聞網(wǎng)-農(nóng)民日?qǐng)?bào)
“兩權(quán)”置換：你有房住我有收益
——長(zhǎng)沙市望城區(qū)“帶地入建、跨村建房”改革模式探訪
編者按：如何把宅基地有效利用起來(lái)，架起農(nóng)民核心資產(chǎn)“房”和“地”之間的資源轉(zhuǎn)化橋梁？湖南長(zhǎng)沙市望城區(qū)創(chuàng)新開(kāi)展“帶地入建、跨村建房”實(shí)踐，用承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益與宅基地使用權(quán)置換，解決了農(nóng)民生活所需住房、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。請(qǐng)看本報(bào)記者的報(bào)道——
本報(bào)記者張振中楊娟
蔣順龍最近心情大好，走路都帶風(fēng)。9月19日，記者見(jiàn)他時(shí)，他正在湖南省長(zhǎng)沙市望城區(qū)茶亭鎮(zhèn)靜慎村一幢在建樓房里忙上忙下。“新房建設(shè)完工了，馬上裝修，有望年底搬新家�！笔Y順龍樂(lè)呵呵地說(shuō)著。
蔣順龍并不是靜慎村的居民，而是隔壁大龍村的村民。兩個(gè)兒子均已成人的蔣順龍此前一直為建房的事傷腦筋。家里只有一棟住了20年的老房子，想建新房，但因?yàn)槿硕嗟鼐o，宅基地一時(shí)難以批下來(lái)。
2016年，覆蓋望城區(qū)絕大多數(shù)國(guó)土的長(zhǎng)沙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“試驗(yàn)區(qū)”），在蘇蓼垸內(nèi)大膽創(chuàng)新，探索“帶地入建”模式，拿承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益與宅基地使用權(quán)置換，讓宅基地資源打破壁壘實(shí)現(xiàn)跨村配置。
蔣順龍建房的難題也因此得以解決。像蔣順龍一樣，通過(guò)“帶地入建”在靜慎村靜慎家園實(shí)現(xiàn)跨村建房的農(nóng)戶已經(jīng)有了10余戶。目前，第一期的11幢統(tǒng)一規(guī)劃的集中居住房正在建設(shè)當(dāng)中。
帶地入建，跨村建房，不僅規(guī)劃建設(shè)了新房，而且?guī)?lái)了新村，帶動(dòng)了適度規(guī)模農(nóng)業(yè)等新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。正是依靠改革創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)的兩權(quán)置換，“換”出了新路子。
打通兩個(gè)機(jī)制——
宅基地使用權(quán)、承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)置換
在一些農(nóng)村，宅基地利用粗放、退出不當(dāng)，甚至占用農(nóng)地已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。這樣的土地利用方式，一方面導(dǎo)致不少地方“有新房、沒(méi)新村”，另一方面造成耕地細(xì)碎化，農(nóng)業(yè)規(guī)模效益難以形成，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)放活難以落地。
在望城區(qū)茶亭鎮(zhèn)蘇蓼垸內(nèi)的大龍村、蘇蓼村、靜慎村三個(gè)行政村，不僅存在資源浪費(fèi)問(wèn)題，還因人口、地理?xiàng)l件等因素制約，導(dǎo)致宅基地和耕地資源配置不均。其中，大龍村、蘇蓼村屬于垸區(qū)，“人多地少”，宅基地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而靜慎村則“人少地多”，土地閑置有余。
宅基地所有權(quán)屬村組集體，使用權(quán)一直被限制在村組內(nèi)部流動(dòng)。然而，蘇蓼垸內(nèi)的三個(gè)村的上述問(wèn)題，卻不是在村組內(nèi)部就能解決的。
茶亭鎮(zhèn)作為一個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，全境納入試驗(yàn)區(qū)范圍，而境內(nèi)蘇蓼垸作為改革試驗(yàn)的核心區(qū)和主戰(zhàn)場(chǎng)，“房”、“地”矛盾不解決，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)從何而來(lái)？
2016年，“帶地入建”模式在望城區(qū)茶亭鎮(zhèn)蘇蓼垸內(nèi)應(yīng)運(yùn)而生。試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)副主任葉劍楠介紹，在土地確實(shí)權(quán)、頒鐵證后，先引導(dǎo)3村村民加入土地合作社，將承包地長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)；對(duì)有新開(kāi)戶建房、遷址建房需求、農(nóng)村危房改造或改建戶等村民進(jìn)行資格審核，保障其在本村組的宅基地資格權(quán)；審核通過(guò)的可申請(qǐng)成為“帶地入建”戶，按自愿有償、權(quán)益互換原則，通過(guò)原所在村土地合作社，將自家承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益，付給新房擬建所在村土地合作社，從而在該村獲得宅基地使用權(quán)。
經(jīng)反復(fù)論證和意愿摸底，試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)將靜慎村尤布沖組和新灣組的一片300.3畝荒地，并入靜慎村靜旺土地合作社，并將其調(diào)規(guī)，供3村190戶“帶地入建”戶集中建房，統(tǒng)一規(guī)劃建新村，由政府部門(mén)統(tǒng)一配套供水、供氣、污水處理等公共服務(wù)設(shè)施。
從大龍村遷址到靜慎村建房的蔣順龍，每年通過(guò)村里的共贏土地合作社，從自家8畝多承包地中拿出1.32畝的流轉(zhuǎn)收益，付給靜旺土地合作社，得以在靜慎村黃龍河畔的集中居住區(qū)新建一棟庭院式住宅。
“在試點(diǎn)過(guò)程中，我們?cè)趫?jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損這三條底線的前提下，試圖突破地域界限破除機(jī)制，讓農(nóng)村‘房’和‘地’無(wú)縫銜接，集成解決農(nóng)民生活所需住房、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。”望城區(qū)副區(qū)長(zhǎng)易文龍告訴記者。
在長(zhǎng)沙市農(nóng)委改革與綜合調(diào)研處處長(zhǎng)易萬(wàn)里看來(lái)，農(nóng)村承包地的“三權(quán)分置”和農(nóng)民宅基地的“三權(quán)分置”均是我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新，農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”推動(dòng)形成“集體所有、家庭承包、多元經(jīng)營(yíng)”的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制；農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”是有效破解宅基地流轉(zhuǎn)一律限定在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部障礙的機(jī)制創(chuàng)新。應(yīng)該說(shuō)，作為兩種新制度、新機(jī)制，各地在分別推動(dòng)農(nóng)村“地”、“房”的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)化方面有各自的成效，但“地”和“房”在許多地方依然是兩張皮，而望城模式架通了農(nóng)民核心資產(chǎn)“房”和“地”之間的資源轉(zhuǎn)化橋梁。
擴(kuò)大兩個(gè)空間——
生活文化區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)得到拓展
蔣順龍告訴記者，他在大龍村的老屋緊靠著小集鎮(zhèn)，喧鬧不止，而新建的靜慎村集中居住點(diǎn)前有黃龍河，后有順風(fēng)山，視野開(kāi)闊，安靜宜居，是塊“順風(fēng)順?biāo)娘L(fēng)水寶地”。
試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任楊志軍介紹，雖然帶地入建的農(nóng)戶統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)房屋，但“新房在哪建、怎么建、建成什么樣”都是由農(nóng)民集體協(xié)商決定�！稗r(nóng)戶住不慣高樓，我們就設(shè)計(jì)成庭院式房屋、一戶一宅；農(nóng)戶喜歡屋前有庭院，我們就按比例給每戶配備適度的庭院面積；農(nóng)戶需要一定的生產(chǎn)用房，我們就給每戶設(shè)計(jì)了30平方米用于擺放生產(chǎn)工具�！�
對(duì)比傳統(tǒng)的分散居住，集中居住到底給農(nóng)民帶來(lái)了什么？靜慎家園的準(zhǔn)住戶姚志明告訴記者：“房屋整體占地面積減少了，而我們每一戶的生活圈、文化活動(dòng)圈卻擴(kuò)大了，我們閑的時(shí)候可以到配套的圖書(shū)館充電、到文體活動(dòng)中心健身�！�
據(jù)統(tǒng)計(jì)，集中居住區(qū)戶均占地從2.37畝下降至0.77畝，戶均道路占地從0.75畝下降至0.18畝。
在楊志軍看來(lái)，新居不僅看得見(jiàn)山、望得見(jiàn)水，留得住鄉(xiāng)愁，還能夠提供城市生活品質(zhì)，讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民在家門(mén)口就可以享受城市文明帶來(lái)的便捷。由于土地資源的高效集中利用，公共服務(wù)業(yè)得到完善配套，一個(gè)集中居住區(qū)給農(nóng)民帶來(lái)了水、電、氣、路、訊、污、醫(yī)療、教育、休閑、文化等18項(xiàng)便利，通過(guò)優(yōu)厚的政策、完善的配套、優(yōu)美的環(huán)境引導(dǎo)農(nóng)民入住，徹底改變了農(nóng)村土地資源粗放使用和農(nóng)民分散居住的格局。
通過(guò)帶地入建，各區(qū)域功能定位更加明確：丘區(qū)發(fā)揮了生態(tài)宜居優(yōu)勢(shì)，為農(nóng)戶提供了更好的人居環(huán)境，垸區(qū)則通過(guò)集約出來(lái)的土地建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，將更好地發(fā)揮耕地資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
增加兩項(xiàng)收入——
閑資源變資產(chǎn)閑勞力創(chuàng)財(cái)富
從2013年中央農(nóng)村工作會(huì)議提出承包地的“三權(quán)分置”，到2018年中央1號(hào)文件中提出宅基地的“三權(quán)分置”，適度放活宅基地使用權(quán)，目的都是為了激活農(nóng)民核心資產(chǎn)“地”和“房”，讓農(nóng)民能夠?qū)㈤e置的資源變成看得見(jiàn)、摸得著的財(cái)產(chǎn)性收入。
通過(guò)“帶地入建”，靜慎村村民肖人龍不曾想到，自家十來(lái)畝荒地幾十年來(lái)“一文不值”，如今入社后供別人建房，每年可獲得約3000元收入。
而位于蘇蓼垸農(nóng)業(yè)公園核心區(qū)的大龍村土地從分散走向了集中，龍蝦養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)勢(shì)頭越來(lái)越好。村民姚利華一直想在稻田養(yǎng)蝦，可是過(guò)去由于土地分散，放不開(kāi)手腳，最多只流轉(zhuǎn)了100畝地。土地復(fù)墾整理后，以往的“插花地”變成了“集中地”，今年，姚利華又流轉(zhuǎn)了400畝地?cái)U(kuò)大了種養(yǎng)規(guī)模，“今年三四月份，光蝦苗我就掙了30多萬(wàn)元�！币A告訴記者。
把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)部分流轉(zhuǎn)出去的蔣順龍一家，不再守著幾畝薄田過(guò)日子。除了置換宅基地使用權(quán)的1.32畝地以外，他家的7畝多土地也統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給共贏土地合作社，再由土地合作社流轉(zhuǎn)給龍蝦養(yǎng)殖企業(yè)，一年獲得3000多元流轉(zhuǎn)費(fèi)用。此外，蔣順龍的兩個(gè)兒子，一個(gè)現(xiàn)在集中居住區(qū)做建筑裝修，另一個(gè)在外地務(wù)工，兄弟倆加起來(lái)一年能掙個(gè)二十來(lái)萬(wàn)元，過(guò)上了“有房子、有票子、有路子”的幸福生活。
新房新村，產(chǎn)業(yè)興旺，這樣的蘇蓼垸吸引了不少外地老板過(guò)來(lái)洽談投資。其中，郴州市三合喬龍生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司的董事長(zhǎng)王碩豐看中了這里的好環(huán)境，正考慮在黃龍河畔開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村旅游。“如果發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，我就把新房打造成民宿，好讓游客在我們家望山看水憶鄉(xiāng)愁�！币χ久鳠o(wú)限憧憬地說(shuō)。
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